Immobilienpreisspiegel 2021: Nachfrage nach Immobilien in Zeiten von Corona groß

Der derzeit niedrige Zinsendienst und die Wertsteigerungen der letzten Jahre beflügeln Anleger förmlich, in Tiroler Immobilien zu investieren. 

Der so genannte Immobilienpreisspiegel ist eine wichtige Unterlage für Treuhänder, alle beratenden Berufe und Konsumenten. „Er reflektiert die im vergangenen Jahr erzielten Durchschnittspreise für verschiedene Liegenschaftsarten in allen politischen Bezirken Österreichs“, erklärt Philipp Reisinger, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Tiroler Wirtschaftskammer. 

Was ist im Jahr 2020 passiert? 
Die Nachfrage nach Immobilien ist in Zeiten von Corona und niedrigen Zinsen groß. Entsprechend gestiegen ist zum Teil das Preisniveau. „Generell darf gesagt werden, dass sich die vorjährige Einschätzung, nämlich jene, dass nach der ersten Corona bedingten Schockstarre doch eine Erholung des Immobilienmarktes einhergehen könnte, durchaus bewahrheitet hat. So lag das Transaktionsvolumen im Jahr 2020, trotz Pandemie, bei über vier Milliarden“, erklärt Reisinger. Auch die Verkaufszahlen selbst haben sich in etwa am Vorjahr halten können. „Die Grundsituation am Markt hat sich nicht geändert. Grund und Boden in Tirol sind begehrt, nicht beliebig vermehrbar und daher nach wie vor auf einem hohen Preisniveau. Der derzeit niedrige Zinsendienst und die Wertsteigerungen der letzten Jahre beflügeln förmlich Anleger, in Tiroler Immobilien zu investieren.“
„Generell darf gesagt werden, dass sich die vorjährige Einschätzung, nämlich jene, dass nach der ersten Corona bedingten Schockstarre doch eine Erholung des Immobilienmarktes einhergehen könnte, durchaus bewahrheitet hat“, erklärt Arno Wimmer, Fachgruppenobmann-Stv. der Immobilienmakler und Vermögenstreuhänder in Tirol. Im Jahre 2020 wurden 12.849 Immobilienverkäufe (+ 3,33 Prozent gegenüber 2019) mit einem Transaktionsvolumen von 4,1 Milliarden Euro (+ 2,44 Prozent gegenüber 2019) im Grundbuch erfasst.
In ganz Tirol wurden 2020 2.137 Grundstücke verkauft, dies entspricht einem Anteil von 15,6 Prozent aller Verkäufe. Die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser sind in allen Bezirken fast ausnahmslos im unterschiedlichen Ausmaß gestiegen. „Sehr dynamisch war die Entwicklung in Innsbruck-Stadt mit Preissteigerungen von 8,14 Prozent bis 11,95 Prozent und in Innsbruck-Land mit 3,43 Prozent bis 11,89 Prozent, jeweils abhängig von der Lage“, erklärt der Obmann-Stellvertreter.
„Grund und Boden in Tirol sind begehrt, nicht beliebig vermehrbar und daher nach wie vor auf einem hohen Preisniveau“, so Wimmer. Die Nachfrage nach Grundstücken übertrifft das Angebot weiterhin bei weitem, wenn gleich zu bemerken ist, dass nicht mehr jeder Preis bezahlt wird. „Für Bauträger ist es zunehmend schwieriger, geeignete Grundstücke zu halbwegs akzeptablen Preisen zu erlangen. Generell ist festzustellen, dass bei vielen Grundstücken die bereits gewidmet sind, die Eigentümer vielfach keine Verkaufsabsichten haben und diese somit dem Markt nicht zur Verfügung stehen. Inwieweit neue gesetzliche Maßnahmen, die geplant sind, eine Mobilisierung der Grundstücke bewirkt, bleibt abzuwarten.“ Auch die Preise für Grundstücke zur Betriebsansiedlung sind fast durchwegs gestiegen. „Zum Teil waren die Steigerungen insbesondere im Zentralraum Innsbruck, aber auch in einzelnen Bezirken überproportional. Auch hier ist die Nachfrage größer als das Angebot und gewidmete Grundstücke werden am Markt vielfach nicht verkauft, allenfalls nur in Baurecht vergeben“, erklärt Wimmer.
Im Jahre 2020 wurden 5.338 Wohnungsverkäufe (- 1,08 Prozent gegenüber 2019 ) gesamt im Grundbuch eingetragen. Dies entspricht einem Anteil von 41,5 Prozent aller Immobilienverkäufe in Tirol. Der Anteil der Erstverkäufe beträgt 43,68 Prozent. In der Stadt Innsbruck wurden 1.191 Wohnungsverkäufe verbüchert, dies ist eine Verminderung von 2,70 Prozent gegenüber dem Vorjahr und entspricht einem Anteil von 22,31 Prozent aller eingetragenen Wohnungsverkäufe.
Bei den Eigentumswohnungen-Erstbezug sind die Preise durchwegs leicht bis mittel gestiegen. „Die höchste Preissteigerung ist in Innsbruck-Land mit durchschnittlich 6,26 Prozent gefolgt von Schwaz mit 5,91 Prozent und Innsbruck-Stadt mit 6,02 Prozent zu verzeichnen“, erklärt Frachgruppenobmann Reisinger. „Die Steigerung in Innsbruck-Land ergibt sich aus der Tatsache, dass viele die Preise in der Stadt Innsbruck nicht mehr bezahlen können oder auch wollen und daher in die Umgebung von Innsbruck ziehen. Im Besonderen ist festzustellen, dass in der Stadt Innsbruck kaum geförderte Eigentumswohnungen angeboten werden und ein hoher Anteil der Neubauwohnungen als Anlagewohnungen gekauft werden.“
Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen waren in allen Bezirken Preissteigerungen festzustellen, die in den Bezirken jeweils sehr unterschiedlich waren. Auch je nach Lagekriterium und Wohnwert waren die Preissteigerungen sehr unterschiedlich. Wimmer erklärt: „Die höchste durchschnittliche Preissteigerung war in Innsbruck-Stadt mit 7,68 Prozent, ident in Innsbruck-Land und gefolgt von Schwaz mit 7,56 Prozent zu verzeichnen.“
Die Preise für Einfamilienhäusern sind in allen Bezirken mit Ausnahme im Bezirk Landeck bei einzelnen Wohnlagen und Wohnwerten gestiegen. Die höchste durchschnittliche Steigerung war im Bezirk Schwaz mit 8,36 Prozent, gefolgt von Innsbruck-Land mit 8 Prozent zu verzeichnen. Die Preissteigerung in Innsbruck-Stadt mit 8,38 Prozent ist auf Grund der geringen Anzahl von Verkäufen nur mit Einschränkung relevant.
Die Preisentwicklung für Reihenhäusern entspricht mit wenigen Ausnahmen etwa der Preisentwicklung bei den Einfamilienhäusern, wenngleich die Preissteigerungen bei den Reihenhäusern durchschnittlich etwas geringer ausgefallen sind. „Die Preissteigerungen sind je nach Wohnlage und Wohnwert sehr unterschiedlich. Die jeweilige Entwicklung ist sehr stark abhängig vom Angebotsmarkt, vom Alter und vom Zustand der jeweiligen Gebäude“, weiß Arno Wimmer.
Bei den Mietpreisen für Wohnungen, für die die Mietzinsobergrenze nicht gelten, sind überwiegend in allen Bezirken die Preise gestiegen. In ganz Tirol sind die Preise durchschnittlich um 2,42 Prozent gestiegen. Im Bezirk Schwaz sind die Mietpreise durchschnittlich um 0,85 Prozent gesunken. Die höchsten Steigerungen waren in Innsbruck-Land mit 4,85 Prozent gefolgt von Innsbruck-Stadt mit 3,82 Prozent zu bemerken. „In Innsbruck-Stadt ist allerdings festzustellen, dass die gesetzlichen Einschränkungen von Kurzzeitvermietungen wie z.B. AirBnB mittlerweile etwas greifen. Die Vermietung von größeren und auch teureren Wohnungen ist vermehrt schwieriger geworden, die Zeiten des Leerstandes damit auch länger geworden“, so FG-Obmann Reisinger.
Die Preise für Büroflächen sind in ganz Tirol durchschnittlich um 0,32 Prozent gestiegen. In beinahe allen Bezirken sind die Mietpreise in Nebenlagen gesunken. Im Bezirk Schwaz sind in allen Lagen die Preise zum Teil sehr merkbar zurückgegangen. In Innsbruck-Stadt sind die Mietpreise im Durchschnitt um 0,50 Prozent gestiegen.
Die Mieten für Geschäftslokale sind in ganz Tirol durchschnittlich um 0,79 Prozent gefallen. Mietzinsreduktionen oder Mietzinsstundungen aufgrund der Corona- Krise sind in diesen Werten nicht enthalten. In Schwaz sind in allen Lagen und für alle Größen die Mietpreise im Schnitt um 5,41 Prozent teilweise merklich gesunken. In Innsbruck sind die Mietflächen in 1a-Lagen um 6,36 Prozent gestiegen. „In den anderen Lagen haben sich die Preise sehr unterschiedlich entwickelt. Die Entwicklung nach Corona gilt es, näher zu beobachten“, erklärt der FG-Obmann-Stv. Wimmer.

Welche Bezirke haben sich speziell verändert?
Innsbruck Stadt und Innsbruck Land
Wenngleich sich die Preis- und Wertsteigerungen der Höhe nach prozentual im Vorjahresbereich bzw. leicht darüber bewegten, zeigt sich doch, dass speziell im höheren Preissegment (bessere Lagen und höherer Wohnwert) die Preis- und Wertsteigerung deutlicher ausfiel. Dies sowohl in den Sparten Wohnungseigentum, Eigenheim und insbesondere bei Baugrundstücken.
Kitzbühel
Hier zeigt ein Vergleich in nahezu allen Verkaufsklassen eine deutlich niedrigere Preissteigerung als im Vorjahr. Der Wertzuwachs bildet sich im Bereich der Inflation ab. „Wer glaubt, dass dies eine abgeschwächte Konjunktur in der Gamsstadt abbildet, irrt. Immerhin wurde im Bezirk Kitzbühel ein Viertel des gesamten Tiroler Immobilientransaktionsvolumens erwirtschaftet. Betriebs- und Baugrundstücke legten im Preis nur knapp über der Inflationsmarke zu“, erklärt Reisinger. Etwas höher allerdings geringwertigere Grundstücke. Hier passiert eine Angleichung an das allgemein hohe Preisniveau. Wie vereinbart sich dies mit der ungebrochenen Präsenz der Bauträger in der Sportstadt? „Hier werden selten unbebaute Grundstücke gekauft, vielmehr wird vielfach in Altobjekte investiert und auf diesen bereits bebauten Grundstücken verdichtet eine neue exklusive Bausubstanz errichtet. Die Mieten für Geschäftslokale und Büroflächen bewegen sich deutlich unter jenen der Landeshauptstadt und haben lediglich im Inflationsbereich zugelegt. Eine Corona-bedingte Stagnation ist nicht feststellbar. Dasselbe kann von Wohnungsmieten gesagt werden. Diese bewegten sich je nach Wohnungsgüte im Schnitt zwischen EURO 7,00/m² und EURO 14,00/m² im Monat.“
Kufstein prosperiert
Das zeigt sich nicht nur an den Verkaufszahlen, sondern auch daran, dass vermehrt Qualitätsimmobilien nachgefragt werden. „Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in guter bis bester Wohnlage und -güte wiesen mit bis zu 6 Prozent das größte Steigerungspotenzial gegenüber dem Vorjahr auf. Der Errichtungsboom der letzten Jahre an Fachmarktzentren und Ladenzeilen in der Innenstadt dürfte hingegen zu einer gewissen Marktsättigung geführt haben. So haben sich die Büro- bzw. Geschäftsraummieten eher seitwärts, denn nach oben hin entwickelt. Die Wohnungsmieten stiegen ebenfalls, wenn überhaupt, im Rahmen der Inflation. Punktuell freilich dynamischer im vereinzelten Luxusbereich“, erklärt der Fachgruppenobmann.
Überraschung Schwaz
Überraschend scheint im Bezirk Schwaz der Umstand, dass bei generell gering gesunkenen Mietzinsen, sich die Nachfrage nach Eigentum deutlich verstärkt zu haben scheint. „So legten speziell Grundstücke und Einfamilienhäuser in mäßigen Lagen und geringer Güte bis zu 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu. Eine Ressource offensichtlich, welche von Bauträgern genutzt wird, um auf diesen Grundstücken Wohnungseigentum neu zu errichten.“ So zeigen sich deutliche Preis- und Wertsteigerungen sowohl bei gebrauchten als auch bei neuen Wohnungen, bis zu zehn Prozent im Exklusivbereich.
Ausblick
„Die letztjährige Einschätzung, nach weiteren umfeldbedingten Preis- und Wertsteigerungen im Bundesland Tirol, verbunden mit einer Abschwächung der Dynamik der letzten Jahre, scheint sich zu bewahrheiten. Die befürchtete Verringerung der Transaktionen, aufgrund der Pandemie, ist nicht eingetreten. Auch der Kauf von Vorsorgewohnungen wurde kaum verschoben. Die Investition in Immobilien, wird – mangels anderer attraktiver Alternativen – von Tirolerinnen und Tirolern daher nach wie vor präferiert. Da der Bedarf in Tirol kaum rückläufig sein wird, kann auch hier von einer gewissen weiteren Preisstabilität ausgegangen werden. Daher investiert man gerne ins eigene Land. Inwieweit die angekündigten Maßnahmen der Landesregierung nach verstärkter Subjektförderung für junge Leute, Einführung eines Erklärungsmodelles zur Eindämmung illegaler Freizeitwohnsitze und künftige Vorschreibung einer Leerstandsabgabe geeignet sind, die Preis- und Wertsituation des Tiroler Immobilienmarktes zu verändern, kann momentan noch kaum beurteilt werden“, so Philipp Reisinger und Arno Wimmer abschließend.