Wohnungseigentum: Niedrigzinsen und Inflation als Verbündete für Vermögensaufbau

Die in den letzten Jahren massiv gestiegenen Immobilienpreise machen den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung für immer mehr Tirolerinnen und Tiroler zunichte. Mitgrund für die ständig steigenden Immobilienpreise ist die expansive Geldpolitik der Notenbanken. Was Immobilienbesitzer freut, wird für jene, die sich Eigentum erst schaffen möchten, ein Problem. Denn wer sich eine teure Immobilie bauen bzw. kaufen möchte, benötigt hohe Eigenmittel, damit der Restpreis auf Kredit finanziert werden kann. Das kreditfinanzierte Eigenheim ist aber auch trotz gestiegener Wohnungspreise ein probates Mittel zur Absicherung gegen Niedrigzinsen und Inflation.

Die derzeitige Situation an den Finanzmärkten ist gefährlich. Neben der Ausweitung der Geldmenge durch die Zentralbank sorgen die in allen Ländern massiv gestiegene Staatsverschuldung sowie die historisch niedrigen Zinsen für einen Anstieg der Inflation. „Es klingt paradox, aber derzeit kann man beispielsweise mit Hypothekarkrediten eher sein Vermögen aufbauen als mit Geld am Sparbuch. Im Gegensatz zum klassischen Sparer kann ein Kreditnehmer also durch den Einfluss von Inflation und niedrigen Zinsen mit einem Hypothekarkredit ´Geld verdienen´ bzw. Vermögen aufbauen“, erklärt Michael Posselt, Obmann der Tiroler Finanzdienstleister in der Wirtschaftskammer Tirol.

Damit man mit einer kreditfinanzierten Immobilie langfristig Geld verdienen kann, muss man mehrere Faktoren berücksichtigen. Wer eine Immobilie kauft, schneidet unter normalen Voraussetzungen - wie vertretbarer Kaufpreis sowie langfristige Stabilität der Immobilienpreise - im Vergleich zur Miete langfristig besser ab. Sichert sich der Kreditnehmer durch eine langfristige Fixzinsvereinbarung gegen steigende Kreditraten ab, so sinkt seine relative Kreditrate im Verhältnis zum Einkommen, beziehungsweise zur Miete mit der Laufzeit immer weiter. Je länger die Laufzeit, desto „günstiger“ ist die Rückzahlung. „Steigt dann auch noch der Wert der Immobilie, so führt das zu beträchtlichen Gewinnen auf Seiten des Immobilienbesitzers“, so Posselt. Im Gegensatz zur Miete, die aufgrund der Indexanpassung die Inflation immer einpreist, entwertet die Inflation die Kreditraten real jedes Jahr entsprechend.

Ein Immobilien-Mieter müsste für einen ähnlichen Vermögensanstieg das gegenüber dem Immobilienkauf nicht benötigte Eigenkapital langfristig anlegen und dabei eine gute Rendite erzielen. „Was die Immobilienfinanzierung betrifft, befinden wir uns faktisch seit Jahren in einem für Finanzierer nahezu idealen Zinsumfeld. Null- oder sogar Negativzinsen signalisieren Kreditnehmern, dass Kredite billig und Anlegern, dass Geldanlagen unattraktiv sind“, erklärt Finanzierungsexperte Christoph Kirchmair.

Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Zinsen noch nie so niedrig waren wie jetzt. Im Gegenteil – Zinsen im deutlich zweistelligen Bereich waren in den 70er und 80er Jahren keine Seltenheit. Auch wenn es aus heutiger Sicht kaum vorstellbar ist, wird die Nullzins-Phase zu Ende gehen und der Zinssatz wieder steigen.

Kreditnehmer sollten sich also derzeit Gedanken darüber machen, eine langfristige Zinsabsicherung zu machen, da die Konditionen derzeit extrem günstig sind. Denn trotz niedrigen, variablen Zinssätzen muss die Frage gestellt werden, wann die Niedrigzinsphase endet und auf welche Höhe die Kreditzinsen in absehbarer Zeit steigen können. Denn steigende Zinsen bedeuten natürlich höhere Kreditraten, die durch Liquiditätsreserven oder eine finanzielle Absicherung gedeckt werden können.

„Kann man das mit einer Zinssteigerung verbundene Risiko nicht für die gesamte Kreditlaufzeit ausschließen oder einschätzen, so sollte man Maßnahmen zur Zinsabsicherung ergreifen“, sagt Kirchmair. Dabei lohnen sich Fixzinssätze insbesondere bei hohen Kreditbeträgen und langen Laufzeiten. So beträgt die Differenz zwischen einem variablen und einem 15-jährigen Fixzins bei einem Kreditbetrag von EUR 200.000 und einer 35-jährigen Kreditlaufzeit ca. 36 Euro pro Monat. Umgekehrt steigt die Rate bei einem Anstieg der Kreditzinsen von einem auf zwei Prozent um 96 Euro und bei drei Prozent um 200 Euro monatlich. Fixzinsvereinbarungen sind daher für die beiden Finanzexperten Posselt und Kirchmair die logische Konsequenz für jeden, der sein Finanzierungsrisiko minimieren möchte.

 Faustregel beim Immobilienkauf:

• je höher die Mietrendite im Verhältnis zu den Kreditzinsen, desto attraktiver ist Wohnungseigentum gegenüber Miete
• je stärker die Mieten steigen, desto attraktiver ist Wohnungseigentum (und umgekehrt!)
• je mehr Eigenmittel, desto geringer die Zinskosten und je niedriger die Zinskosten, desto attraktiver ist das Wohnungseigentum
• Immobilienpreisjoker und Leverage-Effekt durch das niedrige Zinsniveau auf Seiten des Kreditnehmers
• die beim Immobilienkauf fälligen Nebenkosten von rund 10% des Kaufpreises bringen kurzfristig gesehen einen Vorteil für Mieter, aber auf lange Sicht überwiegen in der Regel die Vorteile des Eigentums

 Fazit Kreditzinsen:

• aktuell befinden wir uns in einer nie dagewesenen Niedrigzins-Phase
• Kreditnehmer sollten die Situation für eine langfristige Zinsabsicherung (Fixzinsvereinbarung) nutzen
• Fixzinsvereinbarungen lohnen sich immer, wenn die Differenz zwischen Fixzins und variablem Zinssatz unter 1% p.a. beträgt
• die optimale Ausgestaltung hängt mit dem Finanzierungsmodell zusammen und setzt eine exakte Bedarfsermittlung voraus
• die selbstgenutzte Immobilie (Eigenheim) sollte nie als Spekulationsobjekt dienen