„In Zukunft wird es mehr Impulse brauchen“

Die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Tirol, der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) und EXPLOREAL informierten über die Neubausituation in Tirol und die Zahl der Projekte in der Pipeline. Für Tirol wurden etwa 255 Projekte mit ca. 5.333 Wohneinheiten ausgewertet. Analysiert wurden Projekte mit einem Fertigstellungsjahr zwischen 2024 und 2026.

Dominanz der Wohnungen
Was wird in Tirol gebaut? Großteils – nämlich zu 98 % - Wohnungen. Reihen- und Doppelhäuser machen nur 2 % aus. Dabei dominieren 3-Zimmer-Wohnungen (41 %), vor den 1-2-Zimmer-Wohnungen (37 %) und 4-Zimmer-Wohnungen (22 %). „Es gibt nach wie vor ein Stadt-Land-Gefälle bei der Wohngröße“, so Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL: „Den Bewohner:innen steht mit einer mittleren Wohnnutzfläche von rund 72,7 m² deutlich mehr Fläche als in der Landeshauptstadt Innsbruck (ø rund 56 m² Wohnnutzfläche) zur Verfügung. Auch die privaten Freiflächen (Balkone, Gärten) sind außerhalb der Landeshauptstadt mit 14 m² größer.“

In Innsbruck, wo 39 Projekte mit ca. 1.050 Wohneinheiten analysiert wurden, liegt die Freifläche bei ø 10,6 m². Die durchschnittliche Projektgröße beträgt 27 Einheiten (Tirol: ø 21 Wohneinheiten), wobei die Hälfte 1-2 Zimmerwohnungen sind, gefolgt von 3-Zimmerwohnungen (39 %).

Wer baut in Tirol?
Den Markt teilen sich gewerbliche und gemeinnützige Wohnbauträger*. „Die gewerblichen Wohnbauträger haben zwischen 2024 und 2026 für 45 % der Neubauten in Tirol gesorgt. Dabei entstanden 29 % der Wohneinheiten im Eigentum und 12 % zur Miete“, erklärt  Ellen Moll, Obfrau der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Tirol.

Die gemeinnützigen Wohnbauträger haben zwischen 2024 und 2026 55 % der Neubauten in Tirol errichtet, und somit mehr als die Hälfte der Neubauwohnungen. Auch bei den Gemeinnützigen dominiert im Neubau klar die Miete. Edgar Gmeiner, Obmann der Landesgruppe Tirol der gemeinnützigen Bauträger GBV erklärt, dass durch den Erfolg des Modells „Gemeinnützige Miete mit Kaufoption“ rund die Hälfte der jährlichen Fertigstellungen ins Eigentum übertragen werden können. „Da Eigentum immer schwerer finanzierbar ist, profitieren Bewohner:innen davon, dass dieses Modell“ Flexibilität bei der späteren Kaufentscheidung bietet und langfristig leistbare Eigentumsbildung ermöglicht.“

Wo wird am fleißigsten gebaut?
In den Bezirken Innsbruck-Land, Innsbruck Stadt und Schwaz findet die höchste Neubauaktivität statt. Bezogen auf die Bevölkerung sind im Bezirk Schwaz mit 1,17 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen auch die meisten Wohneinheiten auf den Markt gekommen. Anton Ruech, Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Tirol: „Die Studie zeigt, dass die gewerblichen Bauträger in der Stadt Innsbruck deutlich mehr Wohneinheiten errichten, während in den Bezirken die gemeinnützigen Wohnbauträger dominieren.“

Angebot sinkt
In Tirol werden dieses Jahr rund 1.900 fertiggestellte Wohneinheiten prognostiziert, das entspricht einem Minus von -12 % gegenüber dem Vorjahr. Für das Jahr 2027 werden 1.500 Fertigstellungen prognostiziert. „2025 blieben die Transaktionszahlen weiter auf hohem Niveau, wenn auch nicht mehr so ausgeprägt“, fasst Alexander Bosak zusammen. „Wir beobachten, dass das Angebot seit zwei Jahren sinkt. Einer Wohnraumverknappung ab 2028 sollte gezielt mit neuen Impulsen entgegengesteuert werden.“

„Pipeline“ trocknet aus
Um die Bautätigkeit anzukurbeln, braucht es laut den Vertreter:innen der Bauträger gute Rahmenbedingungen durch die Politik. Dazu gehört etwa eine Entschlackung der Bauordnung. „Viele technische Normen verteuern das Bauen massiv. Hier fordern wir Bauen auf das Wesentliche“, sind sich Moll, Ruech und Gmeiner einig. Grundsätzlich seien weitere Impulse notwendig, damit durch die Wohnraumverknappung die Preise nicht zusätzlich steigen. Preise steigen Große Preisunterschiede zwischen Tirol und Innsbruck bestehen nach wie vor: Der Preis für eine Bauträgerwohnung von etwa 71 m² beträgt aktuell Euro 499.000. Das bedeutet eine Erhöhung seit der letzten Auswertung vor einem Jahr um rund +1 %. Eine vergleichbare Wohnung in Innsbruck kostet rund Euro 596.500, was eine Preissteigerung um fast +6 % ist – allerdings bei deutlich gestiegener Fläche (+5,5 m²).

Tirol ist nach wie vor ein teures Pflaster: Die Preise überschreiten teils die 9.000er-Grenze und liegen im Mittel bei rund Euro 7.468/m², obwohl die Preise für Eigentum im Jahresvergleich um -3 % gesunken sind. „Da das Angebot sinkt, aber der Bedarf und die Nachfrage gegeben sind, bleibt der Wettbewerb um verfügbaren Wohnraum intensiv und die Preise werden stabil hoch bleiben oder weiter steigen“, fasst Ellen Moll zusammen.

Genau hier ist die Tiroler Politik gefordert. Es braucht endlich wieder eine funktionierende Subjektförderung im Eigentum – so wie sie in anderen Bundesländern längst Realität ist. Ziel muss sein, dass sich die Mittelschicht zu marktkonformen Preisen wieder Eigentum leisten kann – unterstützt durch eine einmalige Subjekt-Wohnbauförderung.

Kooperationspartner
Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder setzt das Projekt mit den Kooperationspartnern Erste Bank der österreichischen Sparkassen AG, Grazer Wechselseitige Versicherung GRAWE und dem Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV um.

Über EXPLOREAL
EXPLOREAL wurde 2018 gegründet. Die Bauträgerdatenbank erfasst und aktualisiert flächendeckend Neubauprojekte ab fünf Wohneinheiten. Dabei wird der ganze Projektentwicklungs-Prozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung abgebildet. Mit fundierten Informationen zum Grundkostenanteil, zu den Mitbewerbern, zu aktuellen Preisen, über die nachgefragtesten Wohnungen und die Käuferherkunft der Zielgruppen.

*Gewerbliche und gemeinnützige Bauträger schaffen gleichermaßen Wohnraum, unterscheiden sich jedoch in Rechtsgrundlage und Preisbildung: Gewerbliche Bauträger sind Wirtschaftsunternehmen, die sich am freien Markt orientieren. Die „Gemeinnützigen" sind dem Gemeinwohl verpflichtet und agieren nach dem Kostendeckungsprinzip. Die Miete darf nur so hoch sein, wie die Errichtung, Verwaltung und Finanzierung des Gebäudes tatsächlich kosten.