So baut Tirol – aktuelle Studie zu den Wohnprojekten in der Pipeline

Der WKÖ-Fachverband und EXPLOREAL präsentierten heute in Innsbruck das Update der Studie „Wohnbauprojekte in der Pipeline in Tirol“. Es ist mittlerweile das dritte Mal, dass das Unternehmen in Tirol die Zahlen zu den aktuellen Wohnbauprojekten erhoben hat. Insgesamt hat man für das Bundesland Tirol 391 Projekte mit rund 7.800 Wohneinheiten ausgewertet, die in den Jahren 2022 bis 2024 errichtet wurden. Für die Landeshauptstadt Innsbruck waren es 63 Projekte mit ca. 2.000 Wohneinheiten. Philipp Reisinger, Fachgruppenobmann Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer Tirol: „Die Studie von EXPLOREAL im Auftrag der WKÖ gibt wieder eine gute Übersicht über den Markt in Tirol und die Zahlen zeigen eindeutig: Der Bauboom ist vorüber.“

2021 wurden ca. 3.100, 2022 ca. 2900 und 2023 rund ca. 3.200 neue Wohneinheiten. Jetzt geht die Neubauleistung drastisch zurück. 2024 wird in Tirol die Fertigstellung von rund 2.600 Wohnungen prognostiziert. Das sind um 600 weniger als im Jahr davor. 2025 sollen es mit rund 2150 Wohnungen noch einmal um 600 weniger sein. Besonders spürbar ist der Rückgang der Wohneinheiten beim Eigentum. „Die Anzahl der fertiggestellten Eigentumswohnungen verringern sich 2024 im Vergleich zu 2023 um 47 % in Tirol und in Innsbruck um 75 %“, erklärt Michael Kugler, Sprecher der gewerblichen Bauträger Tirols und fasst die Folgen für den Markt im Bundesland kurz zusammen: „Der Rückgang der Neubauprojekte in Tirol, insbesondere im Bereich der Eigentumswohnungen, könnte weitreichende Konsequenzen haben. Durch die erschwerte Finanzierbarkeit von Wohneigentum verbleiben mehr Menschen auf dem Mietmarkt, was eine erhöhte Nachfrage und möglicherweise steigende Mieten nach sich zieht. Dieser Trend ist bereits erkennbar und könnte sich zukünftig verstärken. Zudem führt ein Rückgang im Neubau zu einem Investitionsrückgang im Bausektor und gefährdet in Tirol tausende Arbeitsplätze in Bau und angrenzenden Dienstleistungen. Angesichts der Tatsache, dass gewerbliche Bauträger 87 % des Eigentumsmarktes ausmachen, ist es entscheidend, dass Förderpakete für den freifinanzierbaren Wohnungsmarkt zugänglich gemacht werden. Andernfalls riskiert man, dass diese Maßnahmen nur eine minimale Wirkung entfalten und somit die dringend benötigte Belebung des Marktes ausbleibt.“

Gläsernes Projekt – markante Unterschiede
Um einen guten Überblick zu bekommen, ist im gläsernen Projekt wieder ein Durchschnitt aller Wohneinheiten zusammengefasst. Das „Gläserne Projekt“ weist zwischen dem Bundesland und der Landeshauptstadt markante Unterschiede auf. Auch wenn in Tirol grundsätzlich Grund und Boden knapp sind, so zeigt sich dieses Problem in Innsbruck besonders. Das betrifft sowohl die Größe des Projektes als auch die Quadratmeter pro Wohneinheit und die Zimmerzahl. In Tirol selbst hat ein Wohnbau im Schnitt 20 Wohneinheiten, was einem marginalen Plus von einer Einheit im Vergleich zum letzten Update ergibt. Blickt man aber auf Innsbruck, so stellt sich die Situation ganz anders dar: 32 Wohneinheiten pro Projekt ist dem knappen Raum in der Landeshauptstadt geschuldet. Interessanterweise waren es im letzten Update noch 36 Wohneinheiten. „Diese Reduzierung der Wohnungen in Neubauprojekten ist darauf zurückzuführen, dass mehr Zimmer pro Wohnung errichtet werden“, meint Fachgruppenobmann Philipp Reisinger: „In Innsbruck steigt der Anteil der 3- und 4-Zimmerwohnungen sogar um 6%-Punkte zulasten der 1-2-Zimmer Wohnungen.“ Damit erhöht sich auch die Wohnnutzfläche von 52,6 m² auf mittlerweile 57,7. Diese auffällige Veränderung ist allerdings eine Spezialität der Landeshauptstadt, denn in Tirol hat sich diesbezüglich kaum etwas getan. Die Wohnnutzfläche beträgt 71,8 m² und ist defacto gleichgeblieben, bei den Wohneinheiten sind es 20 Wohneinheiten, während es in der letzten Studie noch 19 waren.

Einen Vergleich zwischen Tirol und Innsbruck führt noch Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL, an: „In Tirol haben 21 % der neu errichteten Wohnungen vier Zimmer und mehr. In Innsbruck sind es lediglich die Hälfte mit 11 %. Dafür dominieren die 1-2-Zimmer Wohnungen mit 53 %.“

Wichtiges Tool für die Immobilienwirtschaft
Bei diesen Anpassungen der Größe der Projekte und der Wohneinheiten zeigt sich wieder, wie wichtig die Studie für die Bauträger ist. Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL: „Durch die regelmäßigen Updates konnten sich Bauträger und Projektentwickler ein Bild von der aktuellen Lage sowie den im Bau befindlichen Wohnhäusern machen und dahingehend ihre eigenen Projekte anpassen.“

Verteilung zwischen den gewerblichen und gemeinnützigen Bauträger
Die Verteilung zwischen den gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern im Vergleich zur letzten Veröffentlichung hat sich leicht verändert. Der Anteil der gemeinnützigen Wohnbauträger, bei denen die Miete klar dominiert, liegt aktuell bei 43 % am Gesamtmarkt, der Anteil am gesamten Eigentumsmarkt beträgt jedoch nur 12,5 %. Trotzdem errichten die gewerblichen Wohnbauträger in Tirol mit 57 % (-5%-Punkte, 2023) mehr als die Hälfte der Neubauwohneinheiten. „Am auffälligsten ist, dass nahezu die gesamte Nachfrage auf dem Eigentumsmarkt von gewerblichen Wohnbauträgern bedient werden muss“, stellt Michael Kugler fest. In der letzten Studie betrug der Anteil sogar 91 % der gesamten Bauleistung.

Gebaut wird hauptsächlich in Innsbruck und dem Umland
Weiterhin findet der Großteil der Neubauleistung in den Bezirken Innsbruck-Stadt und Innsbruck-Land statt. Alexander Bosak: „Während in der Stadt Innsbruck – ebenso wie in Kufstein - die gewerblichen Bauträger dominieren, ist der Anteil an gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern in Innsbruck-Land eher ausgeglichen, ebenso wie in Schwaz und Kitzbühel.“ In Innsbruck-Stadt wird auch bezogen auf die Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen mit rund fünf Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner:innen der höchste Wert erzielt.

„Die Tiroler Durchschnitts-Eigentumswohnung aktuell im Angebot ist im Vergleich zum Vorjahr um rund einen Quadratmeter kleiner geworden und kostet mit 479.900 Euro um 2 % mehr“ sagt Alexander Bosak über die preislichen Veränderungen. Wien ist zwar mit 426.900 Euro günstiger, dafür sind es aber mit rund 63 m² um fast 10 m² weniger. Nicht nur prozentuell teurer, sondern auch absolut ist allerdings Innsbruck. In der Tiroler Landeshauptstadt kostet eine 56 m² große Wohnung 539.300 Euro.

Betrachtet man die Preisentwicklung für Eigennutzer in Tirol, so zeigt sich, dass seit dem 1. Quartal 2023 die Preise kontinuierlich nachgeben. „Aktuell liegen die Preise pro Quadratmeter im Mittel bei rund 7.500 Euro“, sagt Alexander Bosak: „Das ist im Trend ein Minus von 8 % und damit der größte Rückgang im Vergleich aller Bundesländer.“ Vielleicht ist dieser Preisrückgang auch der Grund, warum die Verwertungen wieder gestiegen sind. Besonders auffällig ist der Sprung vom 3. zum 4. Quartal.

Abschließend gibt Philipp Reisinger noch eine Einschätzung auf den Tiroler Immobilienmarkt in 2024: „Der Tiroler Immobilienmarkt ist bekanntermaßen äußerst kleinteilig und divers. Hier eine Entwicklung valide vorherzusagen, ist kaum seriös möglich. Dennoch gibt es Parameter, die uns 2024 begleiten und auf den Markt und seine Dynamik einwirken werden. Die KIM-Verordnung verhindert nach wie vor den unbeschwerten Zugang zu Bankkrediten für viele Kaufinteressierte. Die Folge: Zwangsläufig Miete, unverkäufliche Eigentumswohnungen. Die Baukosten sind nach wie vor zu hoch und keine wirkliche Entlastung unmittelbar in Sicht. Daher können die Verkaufspreise nicht beliebig fallen. Gedämpfte Stimmung daher bei gewerblichen Bauträgern. Auch edle und hochpreisige Objekte werden nicht mehr so rasant umgeschlagen wie früher. Wenngleich sie den Durchschnittspreis nach wie vor in die Höhe treiben, wird das Transaktionsvolumen zurückgehen. In Summe gesehen, kein gutes Jahr für Tirolerinnen und Tiroler, die beispielsweise − um der Altersarmut zu entgehen − eine Vorsorgewohnung zu einem vernünftigen Preis kaufen wollen.“